Défiscaliser grâce à l’immobilier

Vous souhaitez réduire le montant de votre impôt sur le revenu ? Plusieurs dispositifs fiscaux s’offrent à vous et vous pouvez ainsi défiscaliser. Voici les investissements dans la pierre qui sont le plus utilisés en France.

L’immobilier ancien avec travaux

Le principe est que le propriétaire d’un bien qu’il loue supporte plus de charges (travaux, entretien, taxe foncière…) que de revenus fonciers (loyers).

Le dispositif du déficit foncier permet de défiscaliser la totalité charges rénovation d’un logement. Le montant des charges (souvent travaux) se soustrait aux revenus fonciers sans plafond. Ce montant de 10 700 € par an est reportable pendant 10 ans.

Ce dispositif est adapté aux contribuables qui disposent de revenus fonciers importants (plusieurs biens) et fortement imposés.

L’immobilier neuf : Dispositif Pinel

La loi Pinel encourage l’investissement en immobilier neuf, afin de pallier le manque de logements locatifs. Ce dispositif concernent désormais uniquement les appartements.

En contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf et de sa mise en location pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous défiscalisez 12%, 18% ou 21% du montant investi sur la durée de mise en location, soit 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans. Ainsi, par exemple un logement d’une valeur de 200 000 € engendrera 4 000 € d’économie d’impôt par an pendant 9 ans, 2 000 € par an ensuite.

Cependant, pour défiscaliser, des conditions doivent être respectées : la réduction d’impôt est calculée sur un investissement ne pouvant excéder 300 000 € et le bien doit être situé dans des zones géographiques déterminées par l’État. (zone A, B1,B2).

Les loyers et ressources des locataires sont plafonnés. Cependant, la plupart du temps les plafonds correspondent à la réalité du marché locatif et les plafonnements des ressources est assez élevé.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

L’avantage, non négligeable consiste dans la possibilité des louer à un ascendant ou un descendant.

La clef de la réussite consiste à acheter dans une ville ou la demande locative est forte.

La Location Meublée Non Professionnel (LMNP)

Vous investissez dans un logement neuf ou ancien, le meublez et le mettez en location.

Des conditions existent, afin de bénéficier des avantages fiscaux :

• Les revenus locatifs ne peuvent excéder 23 000 €/an ou que ces revenus ne dépassent pas 50% de vos revenus.
• Ne pas être un loueur professionnel

Vous pouvez alors bénéficier de ce dispositif soit dans une résidence services ou dans un logement traditionnel, voire une partie de votre habitation.

Un logement meublé est loué plus cher qu’un logement nu, donc plus rentable.

Par exemple vous avez acheté 4000 € de mobilier pour un loyer 20% plus élevé, d’où une rentabilité supérieure.

Avantages fiscaux : Les revenus issus de la LMNP sont soumis au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cet avantage vous permet de réduire de 50% vos revenus locatifs lors de la déclaration de revenus. (30% dans la location d’un logement nu).

Vous pouvez investir par exemple à la Résidence Altéia à Berck

Vous pouvez également préférer le régime réel qui vous permet de déduire tous les frais afférents à la location.

L’investissement dans le Monuments Historiques (MH)

Comme son nom l’indique, ce dispositif permet de défiscaliser tout ou partie de ses revenus en investissant dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. Comme pour la loi Malraux, l’investisseur acquiert un immeuble à rénover et l’enveloppe de travaux correspondante.

En revanche, l’économie d’impôt n’est pas liée à une réduction d’impôt mais est engendrée par une réduction de la base imposable. Le contribuable peut ainsi déduire de son revenu 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt, sans limite de temps ni de montant.

Ces investissements en monuments historiques sont traités hors plafonnement des niches fiscales.

Ce dispositif est donc particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés (tranches à 30 %, 41 % et 45 %) et qui privilégient la qualité de l’immeuble à sa rentabilité.

Rénovation Malraux

La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens et réhabilités. Pour être éligibles, ceux-ci doivent se situer en site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine).

Le principe est que l’investisseur achète un bien à rénover et une enveloppe de travaux attachée à ce bien. Il récupère ensuite 22 % ou 30 % (PSMV) du montant des travaux dans une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur un maximum de 4 ans. Ainsi, un appartement « Malraux » comportant une enveloppe de travaux de 150 000 € sur 2 ans engendrera pour l’investisseur une économie d’impôt de 22 500 € par année de travaux.

Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière, l’investisseur prend en contrepartie l’engagement de louer le logement acquis, en loi Malraux cet engagement locatif est de 9 ans. Cependant, en loi Malraux, il n’y a pas de contrainte ou plafonnement de loyer.

L’investissement en loi Malraux est donc particulièrement adapté à des foyers ayant déjà de nombreuses sources de défiscalisation, plus soucieux de la qualité d’un placement à long terme que de la rentabilité immédiate du produit.

Rénovation Denormandie

Défiscaliser avec Le dispositif Denormandie : Celui ci a été créé pour favoriser la rénovation de logements anciens dans des communes éligibles. Le dispositif offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel (défiscalisation jusqu’à 21%).

Le logement doit faire l’objet d’une rénovation se montant à 25% du prix de revient. De plus, ces travaux doivent permettre une amélioration importante des performances énergétiques du logement. Les conditions de mise en location sont les mêmes que pour la loi Pinel (durée de mise en location, loyers et ressources des locataires).

Censi Bouvard

Défiscaliser avec le dispositif Censi-Bouvard qui vise à soutenir l’investissement en résidences meublées. Comme dans la loi Pinel, le contribuable bénéficie d’une économie d’impôt, limitée cette fois-ci à 11 % de la valeur du bien, en contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf et de sa mise en location pendant au moins 9 ans.

Contrairement à la loi Pinel, le produit immobilier acquis doit être meublé. Il doit aussi être situé dans l’une des catégories d’immeubles éligibles : résidence pour étudiants, pour séniors, de tourisme ou encore EHPAD. Le locataire est alors l’exploitant de la résidence et le bail qui le lie à l’investisseur est un bail commercial, d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Le dispositif Bouvard est recommandé pour des investisseurs désireux de réduire leurs impôts mais sans les contraintes de gestion de l’immobilier traditionnel.

Il s’agit alors d’un bail commercial. Il est important de bien choisir l’exploitant.